دولت پزشکیان با چالش مسکن چه می‌کند؟

 تمام برنامه های دولتی توسعه ساخت مسکن در ۴ دهه گذشته به دلیل نوسان شدید شاخص تورم تولیدکننده و وابستگی به منابع محدود بانکی با شکست روبرو شده و موفق نبوده اند.

صعود بی وقفه نرخ تورم مصالح ساختمانی، هزینه آماده سازی اراضی، تأمین زیرساخت های اولیه و دستمزد نیروی کار در این مدت همواره قیمت ساخت مسکن را نسبت به پیش بینی های اولیه بالا برده و ضعف قدرت خرید متقاضیان موجب عقب ماندگی اجرای پروژه های مسکن سازی شده است.

از سوی دیگر اشتباه دولت ها در اتکا به تسهیلات تکلیفی سیستم بانکی برای پروژه هایی که عواید آن کم و دیربازگشت است، باعث شده تا طرح های مسکن سازی با تأخیر در تأمین اعتبارات روبرو شده و از پشتیبانی لازم بانک ها بهره مند نباشند.

در واقع طرح های توسعه مسکن همواره روی دو عنصر متزلزل و غیرقابل اعتماد «هزینه تمام شده» و «تسهیلات حمایتی» پی ریزی شده که عموماً در هر دو مورد با انحراف شدید محاسباتی روبرو بوده اند و به همین علت در هیچ برهه ای دولت  ها موفق به تأمین مسکن لازم برای متقاضیان نشده اند.

در این شرایط، ابزارهای مالی که قدرت نوسان گیری شاخص تولید را داشته باشند به مراتب برای ساخت مسکن کارآمدتر از الگوهای سنتی تأمین مالی خواهند بود و اگر این ابزارها با منابع مالی مصرف کنندگان واقعی تأمین شوند، بطور قطع در طول دوره ساخت هیچگاه انگیزه مشارکت خود را از دست نمی دهند.

یکی از بهترین ابزار نوسان گیری هزینه تولید مسکن و تأمین پایدار منابع مالی پروژه های خانه سازی، شیوه «فروش متری مسکن» در بازار سرمایه است.

در این روش امکان مشارکت هر متقاضی با سرمایه اندک در بازار مسکن فراهم می‌شود و متقاضیان مسکن می توانند متناسب با بودجه خود اوراق مسکن خریداری کنند. بدیهی است سرمایه‌گذاران با خرید اوراق از افزایش قیمت نهاده  های تولید در این بازار سود کسب می‌کنند و اگر هزینه ها ثابت بماند، در زمان سررسید اوراق با قیمت کمتری به مسکن مورد نظر خود دست خواهند یافت.

علاوه بر این سازندگان هم در صورت نیاز به نقدینگی می‌توانند واحدهای نیمه کاره خود را به اوراق تبدیل کنند و از اعتبار لازم برای تکمیل پروژه ها بهره  مند شوند.

به نظر می رسد دولت چهاردهم با مدیریت جدید وزارت راه و شهرسازی باید برای برون رفت از چالش تأمین مسکن بیشتر روی چنین مکانیزم هایی تمرکز کند.
 کامران نرجه /اطلاعات