بازار مسکن در کما

براساس آخرین گزارش بانک مرکزی ایران، طی یک سال اخیر تعداد ماهانه معاملات مسکن در شهر تهران به طور میانگین به 3500 فقره رسیده است؛ عددی که در اوج خود یعنی در سال‌های 1395 تا 1397 بین 12 تا 19 هزار فقره نیز بوده است. تعداد معاملات مسکن گرچه سقوط آزاد شدیدی را تجربه کرده، اما رشد قیمت به‌تبع شرایط اقتصاد کلان و همچنین هزینه‌های ساخت‌و‌ساز همچنان ادامه دارد.

براساس آمارهای بانک مرکزی از معاملات مسکن، در شهر تهران رشد قیمت یکساله مسکن در مردادماه 16.8 درصد، نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن پایتخت 45.5 و این مقدار در مناطق شهری کشور 49 درصد بوده است. درمجموع بازار مسکن در مردادماه و به طور کلی طی یک سال اخیر وضعیت عجیب‌و‌غریبی را تجربه کرده است. رشد آرام قیمت در شرایط رکود تورمی و رشد ادامه‌دار اجاره‌بهای مسکن شرایط خاصی را در این بازار حاکم کرده است. به نظر می‌رسد اگر در ماه‌های آینده اقتصاد ایران با شوک خارجی به اندازه خروج آمریکا از برجام در سال 1397 مواجه نشود، شرایط رکودی همچنان بر بازار مسکن حاکم خواهد بود.

مساله حائز اهمیت دیگر، دست‌فرمان دولت چهاردهم در حوزه مسکن است. گرچه شخص رئیس‌جمهور در مناظره‌های انتخاباتی به موضوعات بسیار کلی درخصوص جهت‌گیری این دولت در حوزه مسکن اشاراتی داشته، اما هنوز خبری از جهت‌گیری وزیر راه و شهرسازی و برنامه‌های عملیاتی این وزارتخانه درخصوص نقش و اثرگذاری دولت در بازار مسکن نیست. آنچه واضح است، گرچه دولت چهاردهم تکالیف قبلی دولت سیزدهم را تکمیل خواهد کرد، اما قطعا بازنگری‌های جدی در موضوع نهضت ملی مسکن خواهد داشت.

به هر حال‌ ضروری است بازنگری‌های دولت چهاردهم منجر به عقب‌گرد در ساخت مسکن نشود و اگر راهکاری در دسترس است، باید لوازم تسهیل ساخت‌و‌ساز از سوی مردم و انبوه‌سازان را فراهم کند. تسهیل دسترسی مردم به زمین و تسهیل فرایند اعطای مجوز ساخت‌و‌ساز (کاهش فرآیند بروکراسی ساخت‌و‌ساز) ازجمله این موضوعات می‌تواند باشد. 

بازار مسکن ایران بین سال‌های 1393 تا 1396 یک رکورد عمیق را تجربه کرد. آمارها نشان می‌دهد رکود بخش ساخت‌وساز در آن سال‌ها به قدری عمیق بوده که تعداد صدور پروانه مناطق شهری کشور به کف سال 1383 برگشته است. با التهابات ارزی اواخر سال 96 و اوایل سال 97، گرچه قیمت‌ها در بازار مسکن سر به فلک کشید اما همچنان در بخش عرضه رشد قابل ملاحظه‌ای رخ نداد، به‌طوری‌که تعداد پروانه‌های ساختمانی و تعداد واحدهای درج‌شده در آن درحالی از 200 هزار فقره و 750 هزار فقره در سال‌های 1388 تا 1392 به 120 هزار و 330 هزار فقره رسیده بود که در سال 1397 نیز رشد ناچیزی را تجربه کرد. این وضعیت در سال 98 نیز با شیوع کووید19 بازهم تعریفی نداشت تا اینکه در سال 1399 و همزمان با اجرای طرح اقدام ملی مسکن، صدور پروانه به 174 هزار و تعداد واحدها به 490 هزار فقره رسید.

وضعیت سال 1399 در سال 1400 و 1401 ادامه نیافت و روند ساخت‌وساز به میانگین سال‌های 1393 تا 1396 بازگشت. اما در سال 1402 روند ساخت‌و‌ساز کمی بهتر شده و صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال 1401 رشد 12 درصدی داشته، عددی که تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌ها را به حول‌وحوش 470 هزار واحد می‌رساند.

این اعداد هرچند با تکلیف ساخت یک میلیون مسکن در سال (تکلیف قانون جهش تولید مسکن) و رکورد ساخت‌وساز سال 1399 (اجرای طرح اقدام ملی مسکن) فاصله دارد اما به اذعان اغلب کارشناسان واقعیت روی زمین بوده و ضروری است دولت چهاردهم، به جای توقف آن، موانع را اصلاح و رویکرد جدید مبتنی‌بر تسهیل ساخت‌و‌ساز (تسهیل دسترسی به زمین و تسهیل صدور مجوز ساخت) را پیگیری کند.

براساس این آمارها، تعداد ساخت‌وساز گرچه در سال 1402 رشد 12 درصدی داشته اما صدور 147 هزار فقره پروانه ساختمانی (برای احداث 469 هزار واحد مسکونی) درحالی است که این تعداد در سال 1399 بیش از 174 هزار فقره پروانه (برای ساخت 490 هزار و 600 فقره واحد مسکونی) بوده است. به عبارتی، با وجود تکلیف ساخت یک میلیون مسکن در سال، طی سال گذشته دولت نتوانسته رکورد ساخت‌وساز سال 1399 را بزند. 



 

نگاهی به داده‌های معاملات مسکن نشان می‌دهد طی یک‌سال اخیر به‌طور میانگین تعداد معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران بین 3500 تا 3800 فقره بوده است. این تعداد، کمترین مقدار معاملات ملکی شهر تهران در چند سال اخیر است. مقایسه این اعداد با تعداد معاملات ملکی سال‌های 1395، 1396 و 1397 نشان می‌دهد تعداد معاملات فعلی مسکن بین 50 تا 70 درصد کمتر از آن سال‌هاست، به‌طوری‌که در سال‌های 1396 و 1397 به‌طور میانگین ماهانه بین 14 تا 17 هزار فقره معامله ملکی جوش خورده و این تعداد در سال 1397 حدود 7 تا 12 هزار فقره بوده است. به عبارتی، تعداد معاملات فعلی بین 50 تا 70 درصد کمتر از سه سال رونق معاملات ملکی یعنی سال‌های 1395 تا 1397 است.

همچنین تعداد معاملات فعلی بین 40 تا 50 درصد کمتر از معاملات مقطع آذرماه 1398 تا مهرماه 1399 و آبان 1400 تا اسفندماه 1401 نیز هست. نگاهی به آمارهای معاملات ملکی تهران نشان می‌دهد فراز و فرود این معاملات همانند یک دماسنجی است که شرایط اقتصاد کلان و حتی تحولات غیراقتصادی را در درون خود به نمایش می‌گذارد.

جهش تعداد معاملات در سال 1395 و 1396 و 1397 و همچنین مقاطعی در سال‌های 1398، 1400 و 1401، آثار برخی تحولات اقتصاد کلان (ثبات نسبی در سال 1395 و 1396)، رقابت مسکن با بازارهای موازی در سال 1396، انتظارات بالای تورمی در سال 1397 و 1398 و همچنین نیمه دوم 1401 به خوبی نشان می‌دهد فعالان بازار مسکن اعم از خریداران مصرفی و سرمایه‌ای تحولات اقتصاد کلان و تحولات غیراقتصادی ازجمله شوک‌های خارجی را رصد می‌کنند. 

صلاح‌الدین منوچهری و علی‌اکبر قلی‌زاده در مقاله‌ای با عنوان «واکنش سفته‌بازی در بازار مسکن به شوک‌های برون‌زا در ایران» درخصوص رفتار معاملاتی خریداران سرمایه‌ای معتقدند: «بررسی رفتار سفته‌بازان در توضیح پدیده‌های بازار مسکن ایران، بسیار با اهمیت بوده و بسیاری از پدیده‌های نامطلوبی که در این بازار رخ می‌دهد نیز حاصل فعالیت سفته‌بازی در بازار مسکن است. سفته‌بازان در ابتدای دوره رونق، وارد بازار می‌شوند و از افزایش قیمت‌ها، حداکثر سود را کسب کرده و با پدیدار شدن علائم رکود، به سرعت از بازار خارج می‌شوند و سرمایه خود را به بازارهای موازی مسکن همچون بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می‌کنند که به نوسانات قیمت مسکن منجر می‌گردد.»

به نظر می‌رسد شرایط فعلی بازار مسکن که به شرایط رکود تورمی شبیه بوده، نشان می‌دهد خریداران سرمایه‌ای غایب بزرگ این بازار هستند. شاید بتوان گفت این وضعیت ناشی از دو اتفاق است. اول اینکه برآورد خریداران سرمایه‌ای این بوده که شرایط غیراقتصادی (اتفاقات امنیتی و سیاسی) قابل کنترل بوده و نمی‌تواند منجر به بحران شود.

مورد دوم اینکه، به نظر می‌رسد بخشی از اتفاقات بازار مسکن را باید در عدم پشتیبانی کل‌های پولی و به‌طور ویژه عدم پشتیبانی پول (بخش سیال نقدینگی) از اتفاقات غیراقتصادی بدانیم. به عبارتی، اگر در یک‌سال اخیر علی‌رغم چندین اتفاق سیاسی و امنیتی بی‌سابقه در کشور و منطقه، اقتصاد ایران با جهش‌های شدید ارزی روبه‌رو نشد، این موضوع به کنترل نقدینگی از سوی بانک مرکزی نیز برمی‌گردد که با اجرای سیاست کنترل ترازنامه بانکی جلوی رشد نقدینگی را گرفته است. /فرهیختگان