انتظار قفل شکنی مسکن با صندوق های بورسی

محمد حقگو-روزنامه خراسان/ مسکن یکی از پربازده ترین دارایی های مالی در ایران در سال های اخیر بوده است. با این حال، دلایل متعددی وجود دارد که موجب شده حضور مردم در این بازار حالت برنده- بازنده به خود بگیرد. آن هایی که توان مالی و معاملاتی بالا دارند، غالباً برنده این بازار بوده اند، اما آن هایی که توان مالی کمتری داشته و قصد داشته اند واحد مسکونی با پس انداز و وام و ... تهیه کنند، بعضاً از تورم بالای این بخش جامانده‌اند. با این حال، حوزه ای از بازار مسکن وجود دارد که به نظر می رسد تاکنون کمتر به آن توجه شده و آن صندوق های سرمایه گذاری مسکن در کشور است. گزارش ها حاکی از آن است که این بخش هم از نظر تعداد بازیگران و هم از نظر حجم فعالیت نتوانسته جایگاهی در بین سرمایه گذاران مسکن پیدا کند. آن هم در شرایطی که این مدل سرمایه گذاری در دنیا قدمتی بالغ بر 5 دهه دارد. در گزارش امروز و به بهانه خبر ایجاد نخستین صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در بورس در روزهای آتی، این حوزه را از نمایی نزدیک تر بررسی می کنیم.

 بازده 8 برابری مسکن در 5 سال اخیر

مسکن یکی از پربازده ترین دارایی ها در سال‌های اخیر بوده است. بررسی های پایگاه خبری بازار سرمایه ایران «سنا» نشان می دهد که در 5 سال گذشته، این بخش رشد 717 درصدی یعنی بیش از 8 برابر داشته است. در این رابطه اگر چه بازده بورس و سکه بیش از مسکن بوده، اما بخش مسکن یکی از مطمئن ترین حوزه های سرمایه گذاری و جذب نقدینگی سرگردان در طی این سال ها به شمار رفته است. از نظر سرمایه گذاران، مزیت مسکن نسبت به دیگر اشکال دارایی ها برای سرمایه گذاری این است که حتی با وجود رکود معاملاتی، و به دلیل ارتباط زیاد روند قیمت ها در این بخش با نرخ ارز، قیمت آن کمتر دچار کاهش شده است. این موضوع را در گزارش های اخیر بانک مرکزی از وضعیت مسکن تهران نیز می توان مشاهده کرد.

 دور ماندن سرمایه های خرد از بازار مسکن؛ پس اندازهای کم خاصیت

با وجود بازدهی بالای بازار مسکن اما، سرمایه‌های خرد مردمی از این بخش دور مانده اند. هم از این بابت که اقشار متوسط و ضعیف تر امکان خرید مسکن «برای مصرف» را به طور یک‌جا ندارند و این موضوع به تشدید رکود در این بخش دامن زده است. از سوی دیگر از آن جایی که حفظ قدرت خرید پس اندازهای خرد برای خرید مسکن در آینده نیز کار چندان ساده ای نیست،  لاجرم پس‌اندازها صرف مخارج دیگر خانوار برای بالابردن رفاه می شود.گزارش اخیر مرکز آمار از وضعیت درآمد و خرج ایرانیان نشان می دهد که در سال گذشته هر ایرانی به طور متوسط بین سه تا چهار میلیون تومان در ماه پس انداز داشته، با این حال گزارش اقتصاد آنلاین با بررسی آمار و ارقام کنونی بازار مسکن گویای این است که خرید سرپناه با پس انداز هم اینک بین 59 تا 152 سال زمان می برد. برای همین شاید بتوان به این پس اندازها در شرایط کنونی صفت کم خاصیت را اطلاق کرد! 

تامین مالی مسکن در انتظار نهادهای مالی جدید

همه این ها در شرایطی است که مسئله سرمایه گذاری خرد در بازار املاک، حدود 50 سال است به کمک بازار سرمایه حل شده است. گزارش 19943 مرکز پژوهش های مجلس نشان می دهد صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات بیش از 5 دهه است در ایالات متحده امریکا به کار گرفته شده اند و در حال حاضر نیز حدود 40 کشور دارای قانون مربوط به صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات هستند.

در ایران نیز اگر چه حدود 10 سال قبل زمینه اتصال بازار سرمایه به بازار مسکن فراهم شد تا امکان تامین مالی ساخت مسکن (با صندوق‌های زمین و ساختمان) و خرید خانه (با تاسیس صندوق‌های املاک و مستغلات) فراهم شود، اما بازار سرمایه تاکنون عملاً سهمی بسیار ناچیز و در حد صفر در تامین مالی بخش مسکن ایفا کرده است. این را اگر کنار وضعیت نامناسب تسهیلات‌دهی نظام بانکی به بخش مسکن بگذاریم (که طبق تازه ترین آمارها، عملکرد صفر 17 بانک را نشان می‌دهد)، لزوم فعال تر شدن صندوق های مذکور را بیش از پیش آشکار می‌کند.  

نخستین صندوق املاک و مستغلات بورسی در راه پذیره نویسی

با این اوصاف، گزارش تسنیم به نقل از محمود گودرزی اظهارات مدیر عامل بورس اوراق بهادار تهران از عرضه و پذیره نویسی نخستین صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در این بازار در هفته آینده خبر داد. در خور ذکر است علاوه بر صندوق های زمین و ساختمان، تاکنون 2 صندوق املاک و مستغلات دیگر در فرابورس ایران عرضه شده بود. بازاری که نسبت به بازار اصلی بورس، شرایط پذیرش شرکت ها در آن راحت تر، عمدتاً شامل شرکت های کوچک تر و دارای شفافیت مالی کمتری است. با این حال صندوق املاک جدید، نخستین صندوق املاک و مستغلات در بازار اصلی بورس اوراق بهادار به ‌شمار می‌آید.

 مزیت ورود سرمایه های خرد به صندوق های املاک و مستغلات بورسی به جای بازار مسکن

از منظر سرمایه گذاران، از آن جایی که صندوق های املاک و مستغلات به مانند سایر صندوق‌های فعال در بازار سرمایه ذیل ارکان نظارت و اجرای رسمی فعالیت می کنند و هم چنین سرمایه گذاری آن ها در بازار مسکن طبیعتاً توسط تیم های حرفه ای انجام می شود، می تواند نسبت به ورود فردی مردم به بازار مسکن مزیت بیشتری داشته باشد. (هر چند این صندوق‌ها نیز به مانند سایر شرکت های بورسی تحت تاثیر ریسک های بازار سرمایه ممکن است قرار بگیرند). ضمن این که فعالیت در بازار مسکن به طور انفرادی مستلزم صرف هزینه‌ها و مواجه شدن با ریسک های مختلفی است که این موضوع در فرایند سرمایه‌گذاری غیر مستقیم در بازار مسکن و از طریق نهادهایی مانند صندوق های املاک می تواند تا حد زیادی کاهش یابد. در این مدل سرمایه گذاری، همانطور که در بازار واقعی املاک و مستغلات، سرمایه گذاران اقدام به خرید یک واحد مسکونی می کنند و درگذر زمان ناشی از تورم و سایر متغیرهای اقتصادی، ارزش دارایی‌های آن ها افزایش پیدا می کند، دارندگان سهام صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات هم در اثر افزایش قیمت دارایی های صندوق که عمدتاً املاک و مستغلات هست، افزایش قیمت و سود سهام خواهند داشت. در آن صورت، سرمایه گذاران خرد مطمئن خواهند بود که به احتمال زیاد قدرت خرید سرمایه های آن ها همزمان با افزایش قیمت مسکن (و در صورت کارکرد مثبت صندوق های یادشده) حفظ می شود و این روش تدریجی پس انداز و سرمایه گذاری، احتمال دسترسی سریع تر آن ها به مسکن را افزایش خواهد داد.